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对农地外资所有权的限制——“艾伯塔条例”和“不列颠哥伦比亚省法案M-202”
Posted in Real Estate

此前逻盛律师事务所律师Nicholas Shon 撰文,阐述“物权法”(不列颠哥伦比亚省)的拟议修正案,旨在限制“外国人”或者“外国公司”在不列颠哥伦比亚省农业土地保留区(AgricultureLand Reserve, the ALR”)拥有最多五英亩农地。

 艾伯塔省根据“外国土地所有权法”“艾伯塔条例”)对外国所有权实行类似的限制。自1979年起,“艾伯塔条例”力求取得平衡,在鼓励外国投资的同时确保加拿大人仍然享有优质农地。

 “艾伯塔条例”的适用

 “艾伯塔条例”规定,一般禁止非加拿大公民、非加拿大永久居民(“不合格人士”)或外资控股公司购买“超过两个包含超过20英亩土地的地块”的“管制土地”的权益,但某些例外(下文讨论)允许的情况除外。

 根据艾伯塔省的规定:

 一般禁止所规定的财产权益包括不动产上的任何占有权,包括从租赁选择权到全额费用的简单所有权;

“管制土地”被定义为阿尔伯塔省的任何不动产,但不包括:(a)市内土地;b)皇冠土地;(c)矿藏和矿产;以及

“外资控股公司”是指在加拿大境外注册成立的公司,或在加拿大境内注册成立的公司,并且(i)如果不公开交易,其50%或以上的股份由不符合条件的人士或外国控股公司控制,或(ii)如果公开交易,其50%或以上的股份由不符合条件的人士或外国控股公司以5%或以上的比例持有,或少于三分之二的董事是加拿大公民或永久居民。

 允许的所有权例外

 “艾伯塔条例”对外资所有权的一般限制服从若干例外情况,即不合格人士或外资控股公司可能为了某些商业目的而获得管制土地的权益。这些目的包括管道、加工厂或输电线路的建设,以及在一定条件下的工业加工、制造、商业或运输设施以及住宅小区的开发等。如果不适用特定的例外情况,不合格人士或外资控股公司可以在州议会向副州长申请命令准许进行特定的一个或一类交易。

 监管要求和合规

 艾伯塔省土地所有权办公室(Land Titles Office, the “LTO)对受管制土地的任何转让或登记由土地管理局外资所有权办公室(ForeignOwnership of Land Administration,the “FOLA)进行审查。“艾伯塔条例”包含了一些特定的申请要求,这些要求是在转让管制土地权益向“LTO”提交文件注册时触发的。管制土地权益的转让或登记必须得到一份声明,说明作为未来权益持有人(以及如果是公司持有,股东的详细情况)的公民/永久居民。对于一个拥有复杂组织结构或很多股东的加拿大公司而言,遵守这一要求可能是一项繁重的工作。如果不合格人士或外国控制的公司根据规定的例外提议获得受控土地的权益,“艾伯塔省条例”要求其提供拟使用管制土地的细节。

 除非受管制土地的权益涉及法定所有权的直接转让或登记,否则FOLA的审查并未明确触发。因此,重要的是要考虑“艾伯塔条例”如何适用于涉及艾伯塔省不动产的任何交易,即使交易表面上看起来不是“房地产交易”。例如,出售股份可能导致一家公司变成“外资控股”(如“艾伯塔条例”所定义)。如果该公司在管制土地中拥有权益,即使在LTO没有正式的转让,也需要向FOLA提交一份适当的声明,将该公司重新定性为外资控股,并确保其受管制物业的使用符合“艾伯塔条例”的豁免条款。如果不符合“艾伯塔条例”的例外情况,并且没有获得州议会的命令,那么持有受管制土地权益的不合格人士或外资控股公司必须在三年内剥离其权益。

 “不列颠哥伦比亚省拟议修正案”与“艾伯塔条例”之间的主要差异:

 “艾伯塔条例”和“不列颠哥伦比亚省拟议修正案”都规定了为加拿大人保留某些农村土地的既定目标。然而,这些制度之间有一些关键的差异:

 虽然“艾伯塔条例”使用上述的所有权检验法来界定“外资控股公司”,“不列颠哥伦比亚省拟议修正案”却是使用“所得税法”(加拿大)第256条中的“实际控制权”检验标准——同样的检验也适用于“不列颠哥伦比亚省住宅房地产的外国买家税”。关于“实际控制权”检验的简要讨论,请参阅Peter TolenskyEd Wilson文章。(“阅读原文”中提供链接)

与“艾伯塔条例”不同的是,“不列颠哥伦比亚省拟议修正案”在ALR内不包含外商投资的任何“商业目的”的例外情况(副省长在州议会授予酌情豁免的能力除外)。

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