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在过去10年里，不列颠哥伦比亚省的平均租金增长率大约为2.7%，这一标准是根据《住宅租赁法》（Residential Tenancy Act） [1]和《住宅租赁条例》（Residential Tenancy Regulation） [2]所设定的。然而，在去年一项罕见的、广受媒体关注的住宅租赁处（Residential Tenancy Branch, 以下简称“RTB”）裁决中，一位房东获准对租户实行整体27%的租金增长（其中包括3.5%的年度允许增长），以弥补房东的支出。这一裁决是否会打开闸门，使房东们纷纷申请类似的租金上涨？还是该案例有其特殊情况，从而导致了这一结果？

本文将探讨这份引发争议的RTB裁决，以及根据法案和条例提出此类租金增长的法律依据，并分析其对房东和租户的影响。

RTB裁决

该案件中的房东于2021年10月购买了一栋四户住宅作为租赁投资，并选择了浮动利率按揭贷款。这是他们首次涉足房地产投资。当时的贷款利率为1.9%，浮动利率相对稳定。

然而，到2023年7月，贷款利率意外飙升至6.65%。房东表示，因为利率大幅上涨导致财务压力激增，当前的租金水平无法维持租赁业务。他们报告称，上一个财年的融资成本为80,000加元，而前一年仅约为46,000加元。即使房租上涨27%，他们仍预计年度净亏损为10,000加元。这就是本案的第一个独特事实。

RTB裁决支持房东的申请，认为他们符合所有必要标准，证明由于购房融资成本增加导致了财务损失。因此，允许房东额外提高租金。那么这是如何达成的呢？

法律

根据《住宅租赁法》第43(3)条和《住宅租赁条例》第23(1)(b)条，房东在购买住宅物业时，如因融资成本遭受合理情况下无法预见的财务损失，可以向RTB申请超过年度租金增长限制的额外租金增加。

虽然融资成本长期以来一直是根据《住宅租赁法》和《住宅租赁条例》要求额外增加租金的基础，但RTB仅在2023年2月发布了政策指南[4]（“指南”）。这可能是为了应对越来越多的房东以这种理由申请提高租金。《指南》明确了融资成本的范围以及RTB如何评估融资成本的合理性。利息支出被确认为融资成本，设立抵押的法律费用和注册费也可能属于融资成本。然而，RTB不考虑下列融资成本：

1. 按揭违约保险、产权保险或人寿/重大伤害保险；

2. 测量、评估和检查费用；

3. 转让税、销售税或地税；或

4. 提前还款费用和因违反或再融资按揭所需支付的罚款。[5]

   
   

主张因融资成本而遭受财务损失的房东必须证明其行为合理。RTB要求房东采取合理的预防措施，通过信誉良好的贷方获得抵押贷款。房东还必须在获得融资时表现出谨慎、远见、判断力、财务审慎和尽职调查。例如，以高利率从B级贷款机构获得抵押贷款将被视为不合理。在RTB之前的一项裁决中，房东对按揭经纪人乐观的市场评估的依赖被视为是无法证明且不合理的。[6]

这对未来的房东和租客有什么影响？

我们认为，尽管公众担心类似申请的潜在“闸门”，但最近的RTB裁决维持了较高的批准门槛。为了使申请成功，房东的经济损失必须源于其无法合理预测的不可预见的情况。在很多情况下房东未能获得额外租金上涨，RTB已经确定，融资成本必须是在合理情况下不可预见的。《指南》指出，通常波动的抵押贷款利率被认为是可预见的。

在这个特殊的RTB裁决中，仲裁员指出，虽然抵押贷款利率在续订时略有上升是合理的，但2023年的大幅快速上升却不是合理的。这是本案的第二个独特事实。与疫情有关的全球和经济事件的影响被认为是不可预见的，影响到房东。要想成功，房东必须证明一个他们无法控制的外部因素。《指南》明确指出，在合理情况下，货币政策的重大转变导致利率急剧上升，或政府监管变化导致借贷成本上升，可能符合“正常情况下难以预见”。

因融资成本而遭受经济损失的房东，在申请额外加租是否成功时，必须考虑以下因素：

1. 融资是否来自知名且信誉良好的贷方，且利率符合市场水平。

2. 是否有任何财务缓冲来应对合理的加息——如果不能谨慎地降低这种风险，将对房东不利；

3. 计算所要求的租金增加总额，房东能做到收支平衡吗？在成功的RTB申请中，房东收取低于市场的租金，因此，虽然27%的总租金涨幅很高，但房东似乎一开始就收取低于市场的租金；

4. 是否在允许的情况下稳步提高租金，以弥补增加的融资成本？未能逐步增加租金可能在RTB审查中不利。

5. 导致融资成本上升的外部因素是否像世界范围的疫情一样是房东无法控制的？         

6. 所请求的租金增加是否平等地适用于物业内的所有出租单位？——未能做到这一点可能导致房东的申请被拒。

7. 所涉建筑必须用于盈利性的商业用途，用于非盈利性服务（尤其是长期运营亏损）的租赁住房，不符合租金增加申请的资格。

8. 融资成本必须源于购买物业的费用，而不是来自新贷款或再融资，房东自行建造的房屋也不符合租金增加申请的条件。

9. 申请可能因证据不足而被拒绝，例如未经审计的财务报表或缺乏房东的法定声明。提交少于一个财政年度的财务报表也可能导致申请被拒；以及

10. 房东必须区分因“融资成本”而增加的租金与因“运营费用”而增加的租金，因为这两类类别适用不同的规则。

     

上述每一项因素，如果对申请的业主不利，都可能成为在《住宅租赁条例》第23(1)(b)条下申请额外租金增加的障碍。显然， RTB对该条例的解释设定了高标准，需要严格的事实依据，才能批准额外的租金增加。

随着加拿大银行预测利率在不久的将来会持续下降，这种申请可能会随着时间的推移而减少，并完全消失，因为全球事件造成不可预见的金融成本的独特性是罕见的。

除了上述讨论的额外增加租金的理由外，应提醒房东，根据《住宅租赁法》和《住宅租赁条例》，还有其他方法可以寻求合理的租金增加：

1. 与承租人签订的书面协议；[7]或

2. 由于资本支出而向RTB提出申请。[8]

   
   

如果您需要任何进一步的帮助，考虑通过RTB增加租金，或者对RTB的决定有任何疑问，请随时联系我们。

^{[1] Section 43(1)(a), Residential Tenancy Act, SBC 2002, c 78, https://www.bclaws.gov.bc.ca/civix/document/id/complete/statreg/02078_01}

^{[2] Section 22.2, Residential Tenancy Regulation, BC Reg 477/2003,  https://www.bclaws.gov.bc.ca/civix/document/id/complete/statreg/10_477_2003}

^{[3] https://www.housing.gov.bc.ca/rtb/decisions/2024/05/052024_Decision5027%20.pdf}

^{[4] Guideline 37D: Additional Rent Increase for Expenditures, https://www2.gov.bc.ca/assets/gov/housing-and-tenancy/residential-tenancies/policy-guidelines/gl37d.pdf}

^{[5] Page 3, the Guideline}

^{[6] http://www.housing.gov.bc.ca/rtb/decisions/2024/06/062024_Decision6057%20.pdf}

^{[7] Section 43(1)(c), Residential Tenancy Act, SBC 2002, c 78, https://www.bclaws.gov.bc.ca/civix/document/id/complete/statreg/02078_01}

^{[8] Section 43(3), Residential Tenancy Act, SBC 2002, c 78, https://www.bclaws.gov.bc.ca/civix/document/id/complete/statreg/02078_01; Sections 23.1 to 23.4, Residential Tenancy Regulation, BC Reg 477/2003, https://www.bclaws.gov.bc.ca/civix/document/id/complete/statreg/10_477_2003}