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逻盛房地产圆桌会系列——与科技巨头谈判

10月19日,逻盛律师事务所在Rosewood酒店举办一年一度的房地产圆桌会,在分组讨论中,我们事先构建了一些模拟的事实模型,并且设置了一些问题,每组律师轮流与各组来宾分别进行讨论和沟通。今天我们分享的是作为业主,如何与国际科技巨头谈判租约。

事件背景:
牛仔吉姆认为是时候在温哥华房地产市场上再次出击。他已经对市场上近期挂牌出售的位于温哥华东部的三个相连的地块报了价。
第一地块包含一个破旧的仓库,由AcmeHi-Tech Importers Ltd.拥有,该公司专门进口VCR,CD,VHS视频和拨号调制解调器的。牛仔吉姆记得在当地的报纸上看到,Acme处于一些财务困境中,可能已经申请破产了。
第二地块是空置的,不属于Acme。牛仔吉姆知道那里曾经是一个小型购物中心,中心里面有一家杂货店、比萨店、干洗店和加油站。
第三地块也是空置的,这里以前是一个家庭住宅,但在那一年在温哥华的加拿大队输掉了西北联盟冠军赛第七场比赛的骚乱中被完全烧毁。
牛仔吉姆的总体规划是合并三个地块,并组建一个综合用开发项目,其中包括大约30万平方英尺的可出租办公空间,位于一个共有60个分契业权单位的15层公寓楼下。牛仔吉姆已经进行了初步讨论,将办公空间租给Equilateral Triangle,Inc.,一家来自硅谷的加密货币、移动支付和商业服务公司,该公司正准备在加拿大开设办事处。

与(科技)巨头谈判
牛仔吉姆有兴趣与EquilateralTriangle Inc.锁定十年的首期租约。在与公司租赁经理的初步讨论中,牛仔吉姆并不意外的了解到该公司作为全球最大的科技巨头之一,其重视隐私和保密的程度。他被告知,EquilateralTriangle Inc.只是一家大型企业网络中的一间小公司。在上次访问该公司的硅谷总部时,牛仔吉姆环顾四周,意识到该公司主要雇用年轻、时尚、有创意的员工,他们偏爱灵活的工作环境,追求“工作生活的平衡”。

牛仔吉姆有意于开创大科技巨头将总部迁往温哥华的方式; 他想与Equilateral TriangleInc.建立友好和持久的租客关系,但他也希望确保谈判圆满达成的同时保护自己的利益。

问题3 –牛仔吉姆从未与这样规模的技术公司谈判商务租赁。在准备初始草案之前,牛仔吉姆应该知道技术巨头的独特要求和需求是什么?牛仔吉姆需知道应该着重谈判哪些租赁条款?牛仔吉姆需确定在租约里有哪些条款是可以保护自己作为房东的利益?

这个专题由逻盛合伙人Peter Tolensky和律师Jada Tellier提供解答,概要如下:

大型的科技公司在租赁办公场所的时候有独特的需求,以下是作为业主与“科技巨头”租户谈判时需要考虑的一些要点:

1. 时间、流程和态度 - 意向书总是无法回签; - 漫长的谈判过程 - 无论租赁的办公场所面积大小,都希望被视为“主力租户” (anchor tenant) - 租户有可能会在谈判后期对一个业主认为早就解决的问题提出异议,所有的议题在最终签约前都无法确定

2. 财务限制条款 - 租户可能不愿提供相关的财务信息

3. 安全 - 租户会限制业主进入一定的办公区域 - 租户会雇佣自己的安保人员 - 租户可能有时不愿意自己的公司名称出现在办公楼的标识牌上 - 租户会在办公场所区分安保区域和非安保区域

4. 办公场所建设 - 业主和租户在设计阶段即开始合作 - 租户拥有和操作发电机组 - 租户可以进入建筑物房顶去安装通讯设备

5. 宠物规定和条例 - 业主可以决定在办公场所和建筑物内租户的雇员有哪些宠物是准许如内的 - 限制宠物进入办公场所或办公楼的某些特定区域 - 租户有义务为其雇员的宠物的行为负责

场所使用 - 限制业主向租户的竞争者出租办公场所的其他区域或者允许竞争者进入办公楼 - 可以全天候进入办公楼 - 租户专用的内部餐饮服务和设施

关于我们

逻盛的新闻中心,针对一系列对于希望在加拿大开展业务的中国客户以及希望在中国开展业务的加拿大公司来说很有意义的主题,提供最新信息,文章涉及公司商法、企业税法、并购、公司治理、房地产、项目开发、劳动和就业、养老金和雇员福利以及商业诉讼等内容.

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