长期租赁和财产转让税
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根据《财产转让税法》RSBC 1996 第378章(以下简称“法案”),一般而言,对租期为30年或以上的租赁或连同租赁修改协议将导致累计租期为30年或以上的租赁,征收财产转让税(property transfer tax,以下简称“ PTT”)。在M&N Hewitt Enterprises Ltd.诉不列颠哥伦比亚省 2021 BCSC 93(“ M&N Hewitt Enterprises案”)的最新判决中,不列颠哥伦比亚省最高法院解决了何时对租赁征收PTT的问题。

更具体地说,M&N Hewitt Enterprises案解决了当出租人将同一物业的两个连续租赁授予承租人的情况下,是否将每个租赁的各个租期加在一起达到或超过30年,从而使得这些租赁需要征税?

背景

该法案第2(1)条对“应税交易”征收PTT。该法案将租期超过30年的租赁,包括续租,列为应税交易。一旦向土地业权办公室提出申请租赁登记,受让方应按物业的公平市场价值向税务机关缴纳PTT。该租期由原租赁和任何续期的后续租赁修改协议确定。

在M&N Hewitt Enterprises案之前,2005年曾在加拿大福特汽车公司诉不列颠哥伦比亚省 2005 BCSC 1417(“福特汽车案”)中解决过什么样的租赁属于“应税交易”定义的问题。在那个案件中,法院认定一项租赁连同两项延期协议,一起将租期延长到超过30年以上,实际上是受PTT约束的。实际上,法院判决,应当通过通读所有租赁合同来计算租赁期限,从整体上确定承租人有权占用该物业的总年数。

M&N Hewitt Enterprises案

在M&N Hewitt Enterprises案中,解决了相同的问题,但有趣的是,基于狭窄的区分因素,结果却有所不同。

作为背景,在M&N Hewitt Enterprises案中,租户自1976年开始租用该房屋。首先,租户与房东协商了从1976年开始的租约,并于1986年进行了相应的修改,该租约将于2001年到期,有效期为25年。1998年,租户和房东重新协商了租约,增加了新的租期并增加了租金。他们解除了原始租约,并在土地业权办公室登记了新租赁。第二次租赁的租期为13年零3个月。

税务机关决定将第二次租赁视为原租赁的延期,从而其期限延长到30年以上。因此,申请人在“新租赁”中被评定为应缴PTT。租户对此决定提出上诉,反而认为这是两个单独的租约,并且由于两个租约都没有超过30年,因此该租户不应该根据该法案征税。

法院允许就税务机关的决定提起上诉。法院在作出判决时指出了“租赁修改协议”的定义,特别是,租赁修改协议应延长原始租赁的租期。法院认为事实并非如此,因为新的租约取代了原来的租约。具体而言,由于新租赁所提供的新权利与原租赁所具有的实质性差异(例如租金增加和终止租赁的新权利),各方实际上同意终止原租赁并开始新的和单独的租赁。

该事实与福特汽车案的事实有所不同,在福特汽车案中,延期协议明确规定,它们是对原始租赁的补充。由于原始租赁并未因此而终止,因此每份协议的租期加在一起超过30年。

要点

法院不会只考虑租户占用物业的时间长短。相反,它将根据协议的特定条款确定是否可以将它们视为一项租赁或几项较短的租赁。有鉴于此,在起草可能将租赁期限延长至30年以上的新租约时,请格外小心,考虑您是仅仅延长原始租赁的租期,还是更改足以有效取代原租约的条款。

  • Stephanie  Wong
    Associate

    Stephanie practices in the Real Estate Group at Lawson Lundell, and has advised on a variety of real estate transactions, commercial leasing and development projects. In particular, Stephanie has experience assisting developers ...

  • Katherine  Zhou
    Articled Student

    Katherine Zhou is an articling student in the Vancouver Office of Lawson Lundell LLP. She is interested in exploring all practice areas and has a particular interest in insolvency law and corporate and commercial law.

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