在当今的房地产市场中，许多家庭通过提供资金支持、共同拥有或提供法律和税务方面的指导来帮助子女购买第一套住房。虽然这些举措的初衷是提供支持，但如果不仔细考虑，可能会带来意想不到的后果。
某些政府计划，例如首套住房储蓄账户 (FHSA) 和通过注册退休储蓄计划 (RRSP) 提供的购房者计划 (HBP)，虽然可以发挥很好的作用，但作用有限。对于提供大量资金的家庭来说，周密的法律和税务规划至关重要。
本文概述了一些关键的法律和税务规划注意事项，旨在帮助家庭做出明智的决策，并将财富传承给后代。
税务影响
在不列颠哥伦比亚省，房地产交易可能需要缴纳联邦、省和市级的各种税种。合理的规划对于避免不必要的成本至关重要。
房产转让税 (PTT)：在不列颠哥伦比亚省，PTT 由买方在交易完成时支付，其计算基于房屋的公平市场价值。对于一处价值300万美元的房产，PTT约为6.8万美元。根据《房产转让税条例》，外国买家需额外缴纳20%的税款。
空置房屋税：家庭应了解多种与空置房屋相关的税种，包括联邦未充分利用房屋税、省级投机与空置税以及温哥华空置房屋税。每种税种的门槛、豁免额和申报要求各不相同，其中许多要求即使房屋没有产生收入也适用。
反炒卖规定：如果房产在购买后不久出售，联邦和省级反炒卖规定都可能适用。联邦规定将12个月内出售房屋的利润视为营业收入，除非发生某些生活事件。不列颠哥伦比亚省于2024年预算案中引入的炒卖税，对两年内出售房产的收益征收额外的省级税，特殊情况可免税。
家庭还应考虑这些税收如何影响主要住宅免税，如果您的孩子将该房产作为主要住所，则主要住宅免税可以免除或减少资本利得税。
您孩子房屋的所有权结构
在帮助孩子购房时，家庭必须考虑所有权的持有方式。不同的所有权结构具有不同的法律含义：
联合共有(Joint Tenancy)：双方（例如，孩子与父母共同拥有，或孩子与配偶或同居伴侣共同拥有）拥有平等的权益，并适用生存者继承权，这意味着幸存的所有者将自动继承已故者的份额。这绕过了遗产程序，但可能与您家庭更广泛的遗产规划不一致。
共同共有(Tenancy in Common)：允许所有权份额不平等，从而允许各方的权益根据其遗嘱进行分配。这种结构提供了更大的灵活性，当双方对购房的贡献不平等时，这种结构可能是首选，但此类权益的相关价值将需缴纳遗嘱认证费。
无论采用何种结构，都建议签订共同所有权协议，以明确各方的贡献、责任以及如果一方想要出售或去世时如何处理。
家庭法注意事项
即使是父母出于好意的支持，也可能卷入未来的家庭法纠纷。如果您的孩子后来分居或离婚，用于购房的财务贡献可能会受到审查。
根据不列颠哥伦比亚省的《家庭法》，赠与和继承通常被视为除外财产，这意味着它们不能分割。但是，可能会存在以下情况的赠与：
并非赠与您的孩子及其配偶或同居伴侣共同拥有，而是仅赠与您的孩子；
存入您的孩子配偶或同居伴侣的联名账户，或用于在没有文件的情况下购买共同拥有的财产；或
在赠与转移时准备的文件中未明确说明赠与意图。
为保留除外财产状态：
用文件记录仅赠与您的孩子；
将支持资金安排为贷款，并签订正式的贷款协议，最好包含还款条款和可选的担保；或者
鼓励您的孩子考虑与其伴侣签订同居协议或婚姻协议，以确认赠与的性质，并明确规定分居时的其他保护措施。
安排资金支持：贷款还是赠与？
父母经常纠结于以贷款还是赠与的形式提供资金。每种方式都有不同的含义：
赠与方式简单，可以避免与抵押贷款机构的冲突，但除非结构清晰并记录为除外赠与，否则可能会被视为家庭财产。
贷款可能提供更强大的法律保护和潜在的可执行性，但可能会影响您孩子的借贷能力。贷款机构可能会要求将贷款置于次级或从债务偿还计算中排除。
无论哪种情况，文件的一致性都至关重要。非正式或未记录的安排可能会受到您孩子的配偶或父母遗产的其他受益人的质疑。
租金收入和税务合规
如果您的孩子打算邀请室友或出租部分房屋，即使是短期出租，也必须考虑税务和监管义务：
租金收入：必须根据《所得税法》每年使用T776表格申报。如果房屋部分出租，部分费用可以抵扣；但是，某些抵扣额可能会影响主要住宅的免税额。
短期租赁：市政当局对短期租赁的监管日益严格。联邦政府也出台了一些改革措施，限制短期租赁的抵扣额。确保房屋符合规划、许可和使用规定，尤其是在通过Airbnb 等平台运营的情况下。
以创收房产作抵押的贷款：当父母以能产生租金收入的房屋作抵押提供贷款时，应格外谨慎。
将子女添加到父母房屋的产权中
一些家庭考虑将子女添加到父母房屋的产权中，以避免遗嘱认证或简化继承程序。但是，这种方法需要谨慎考虑：
面临追索风险：您子女的所有权权益可能会受到其债权人或配偶的追索。
税务风险：根据《所得税法》，该交易可能触发视同处置，从而产生资本利得税。此外，如果您的孩子不居住在该房产中，您可能会失去部分主要住所的豁免。
失去控制权：一旦孩子被纳入产权，父母对房产的控制权可能会受到限制，撤销转让在法律和财务上都可能非常复杂。
根据家庭情况，诸如代持信托或通过精心设计的遗嘱转移房产等替代方案可能会带来更好的结果。
遗产规划的影响
无论您是赠予、贷款还是共同拥有产权，都应审查并相应地更新您的遗产规划：
调整不平等赠予：如果一个孩子获得购房援助，请考虑您的遗嘱是否应平等分配其他受益人。否则，可能会导致根据《遗嘱、遗产和继承法》提出的索赔。
身故贷款减免：如果您的经济支持是以贷款的形式提供的，请在遗嘱中明确说明该笔款项是需要偿还、减免还是作为遗产预付款。
鼓励您的孩子也做好规划：第一套房子会给孩子的遗产带来更多复杂性。他们应该准备一份遗嘱和授权书，以确保在孩子丧失行为能力或身故时，房产能够得到妥善管理。
结语
帮助孩子购买第一套房子是一个重要的里程碑。通过合理的规划和法律指导，家庭可以构建支持机制，最大限度地减少税收，防范家庭法律风险，并保障长期的继承规划。无论您考虑赠与、贷款还是共同拥有，我们的团队都将竭诚为您量身定制符合您家庭目标的规划。