加拿大电动车市场正在持续快速发展。随着联邦政府自2026年3月起，以配额制度取代针对中国进口电动车征收的100%附加关税，新制度允许每年最多49,000辆中国制造电动车以6.1%的关税进入加拿大市场，预计市场对于便捷充电基础设施的需求将进一步增长。随着电动车普及率不断提高，商业停车场具备满足该需求的良好条件。对于业主而言，利用率不足的停车位不仅可以带来额外收入，还能够吸引顾客并提高租户留存率。
本文讨论的是由单一业主持有的商业物业。对于分契产权物业（Strata Property），无论是商业还是住宅，由于停车区域通常属于公共财产，只能由业主委员会授予使用许可，因此会涉及《分契产权法》（Strata Property Act）下的特殊法律问题。同样，住宅出租物业也会涉及住宅租赁立法相关问题。上述内容不属于本文讨论范围。
1.电动车充电设施的常见合作架构
电动车充电合作通常通过许可协议（Licence Agreement）或简版租赁协议（Short-form Lease）予以规范。
一般而言，充电运营商或汽车制造商负责承担充电设备及相关电力升级改造费用，而物业业主则授予其使用指定停车位及相关设备区域的权利。业主获得的对价通常包括：固定月费、充电收入分成，或由运营商免费或低成本安装充电设施以换取长期运营权。
由于充电基础设施需要较大的前期资本投入，运营商通常会寻求较长期限的安排，通常为五年至十年甚至更长，并附带续约权。
虽然这些协议通常相对简单，但其所涉及的风险承担和责任分配与商业租赁协议大致相同，因此业主应以审查商业租约的同样谨慎态度对待此类协议。
2. 关键法律考虑因素
（a）许可还是租赁？
从业主角度来看，许可协议通常优于租赁协议。妥善设计的许可协议能够避免形成排他性占有（exclusive possession），从而保留业主的灵活性。例如：在必要时可迁移充电车位；在未来出售物业时减少法律障碍；在再融资过程中减少复杂性；在物业重建或重新开发时保留更大自由度。
然而，法院更注重协议的实质内容而非名称。因此，即使一份协议被称为“许可协议”，若其赋予了特定停车位在固定期限内的排他性占有权，法院仍有可能将其认定为租赁协议。因此，对于以下类似租赁权益的要求，业主应保持谨慎：
- 将协议登记于土地产权之上；
- 要求签署有利于运营商的不受干扰协议；
- 固定永久停车位且业主无迁移权。
融资及物业处置方面的影响亦十分重要。租赁权益可能需要抵押权人同意，并可能使未来交易复杂化。相比之下，未经登记的许可协议通常更容易在融资或出售过程中处理。
业主还应确保许可协议中包含以下权利：因重建、重大翻修工程、现场布局调整需要而终止协议，以及在可行情况下迁移充电设备的合理程序安排。
（b）现有租户权利
在将停车位划拨用于电动车充电之前，业主应仔细审查现有租赁协议中的义务。
尤其需要关注拥有以下权利的租户：
- 保证停车位数量或停车比例；
- 使用公共停车区域的权利；
- 专属使用权（特别是汽车相关业务租户）；
- 可能因安装工程受到影响的安宁环境享有权。
在某些情况下，减少可用停车位还可能违反市政分区条例或最低停车位配置要求。如果业主忽视这些义务，可能面临租户索赔或违反现有租约的违约责任。
（c）排他性安排与竞争法
充电运营商通常会要求取得排他性权利，以保障其投资回报。历史上，许多业主认为这类要求具有商业合理性。然而，《竞争法》（Competition Act）近期的发展使业主需要采取更加谨慎的态度。
根据修订后的《竞争法》，涉及物业控制的协议，包括商业地产安排中的排他条款，都将受到更严格的审查。加拿大竞争局于2025年6月发布的指导意见指出：排他性条款通常仅在有限情况下具有合理性，其合法性应根据持续期限、地理范围、受影响的产品及服务范围等因素进行评估。竞争局明确表示，排他安排应当与合理投资需求相关，而不应仅仅被用来压制市场竞争。
除竞争法风险外，还存在实际商业考虑。如果充电网络仅服务于特定汽车品牌，则可能削弱业主吸引更广泛访客及客户的目标。当运营方是某家汽车制造商而非独立第三方充电运营商时，这一问题尤为突出。
因此，在可能情况下，业主应优先考虑：开放式充电网络；将排他权限制在必要的范围内；限定合理期限；不超过支持运营商投资所必需的程度。
（d）电力供应与成本分摊
电力容量通常是最重要的运营问题之一。
协议应清楚规定：由谁提供电力；是否采用独立电表；公用事业费用如何分配。
快速充电站可能需要电力服务升级、新增变压器或其他重大基础设施改造。
协议应明确相关费用承担、相关设施所有权及维护义务。
如果用户按照实际用电量收费，例如按千瓦时计费，则业主还应考虑加拿大计量局关于电力计量及收费规则的适用问题。协议应明确约定，由何方负责遵守所有适用的电力计量、认证、登记、检验及计费监管要求，并承担未来因法律法规或监管要求变化而产生的任何改造、升级及合规成本。在一般情况下，上述责任均应由充电服务运营商承担。
业主还应保留充足的电力容量，以满足未来自身及租户需求。此外，业主通常应避免就充电站可用性、充电性能或网络稳定性作出保证。因为这些事项往往超出业主控制范围。
（e）责任、保险及设备所有权
与大多数基础设施协议相同，业主通常希望将运营风险转移给充电运营商。
业主通常应确保协议明确规定，在双方关系中，所有充电设备均为运营商所有的动产（chattels），即使该等设备已安装或固定于建筑物或土地之上，亦不因此成为该等不动产的一部分。运营商还应负责在协议期满后拆除全部充电设备，并将相关区域恢复至原有状态；在适当情况下，上述义务还应包括拆除地下线管及其他相关基础设施并完成相应修复工作。
核心业主保护条款通常包括：
- 运营商向业主提供全面赔偿；
- 足额商业综合责任保险；
- 将业主列为附加被保险人；
- 必要时覆盖环境污染及财产损害风险；
- 就支付系统、客户数据、网络安全及隐私事项作出免责约定。
由于电动车充电设施涉及高压电设备、车辆碰撞风险、高能量密度电池以及火灾风险等问题，业主在推进项目之前还应咨询自身保险公司，以充分了解承保条件及保险覆盖范围是否受到影响。
（f）施工、许可及建筑留置权
安装工程通常应被视为一般租户装修工程。业主应保留对施工图纸、承包商选择、施工时间安排的审批权。同时要求运营商取得所有必要许可，获得相关审批，遵守无障碍要求，履行WorkSafeBC相关义务，遵守其他适用法律要求。
施工工程还可能导致物业产权受到建筑留置权影响。
在不列颠哥伦比亚省，《建筑留置权法》（Builders Lien Act）建立了针对建设工程和供应材料的法定留置权制度，并在许多项目中要求保留法定留置金。
因此，通过谨慎起草留置金保留、解除、清除义务等条款可以帮助控制风险。
最后，如果项目获得ZEVIP（零排放车辆基础设施计划）、CleanBC或其他类似补助项目支持，业主应确保相关资助条件已被纳入协议之中。
这些条件可能包括公共开放要求、营业时间要求、标识要求、报告义务或维护责任。
3. 结论
为电动车充电设施提供停车位许可，对商业物业业主而言是一个极具吸引力的机会。
此类安排能够将闲置停车位转化为收入来源，为租户和顾客提供增值配套设施，使物业能够满足不断增长的电动车基础设施需求。与此同时，这类安排也会引发许多与传统商业租赁交易相同的问题，包括：房地产法律问题、融资问题、建设施工问题以及日常运营问题。
最成功的项目往往是那些在交易初期即妥善处理上述问题的项目。随着电动车普及速度持续加快，能够审慎规划和管理充电基础设施的物业业主，将更有能力把握这一新兴市场机遇。