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《“业主透明法案”白皮书》的内容摘要
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近日,不列颠哥伦比亚省政府公布了一份白皮书,提出了新立法建议,目的是提高房地产市场的透明度。以下是我们对该份白皮书的摘要的翻译,便于你们理解。

《业主透明法案》(“法案”)白皮书的摘要内容如下: 

本白皮书立法草案为《业主透明法案》(“法案”)提供了框架。该法案旨在通过消除借助信托和空壳公司等载体藏匿产权的行为,从而提高不列颠哥伦比亚省土地产权的透明度。根据该法案,公司、信托受托人和合伙人(报告主体)必须披露拥有土地权益、或在拥有土地产权的公司持有实际利益或通过合伙公司拥有土地权益的个人的信息。除非特别指明,否则这一要求适用于不列颠哥伦比亚省的所有土地。

该法案框架从三种情况出发,对报告主体提出了新的披露要求:

1.    以报告主体名义申请登记土地权益;

2.    利益持有人或受益人发生变更的任何时候(即使不会因此引起土地合法产权的转移);

3.    在初始过渡期间,所有土地产权的利益相关人必须提交信息披露报告。

所需披露的信息依据拥有土地的实体的不同类型而有所不同。然而,在所有情况下,立法的目的在于确定根本拥有和控制土地的个人。

对于法人公司,其须披露以下信息:

1.    公司本身的识别信息(包括名称、总部办公室地址、税号或营业执照号码);

2.    直接或间接拥有或控制公司25%及以上股权的个人或其他被界定为“公司利益持有人”的个人的身份信息(包括姓名、国籍和居住地);

3.    公司利益持有人的生日、社会保险号码或个人税务号码,以及在报告公司所持有利益的性质;及

4.     填写报告人的信息(包括姓名、职务、联系方式)。

对作为土地合法产权人的信托受托人:

1.    受托人、受益人和信托人的身份信息;

2.    受益人和信托人的生日、社会保险号码或个人税务号码;及

3.    填写报告人的信息。

对于合伙公司:

1.    合伙公司的身份信息(包括名称、总部办公室地址和税号);

2.    作为合伙人拥有土地权益的个人或是作为合伙人的公司的公司利益持有人的个人的身份信息;

3.    该个人的生日和社会保险号码或个人税务号码;及

4.    填写报告人的信息。

该项立法认识到过往拥有土地的公司或其他结构可能非常复杂,且在某些情况下,报告主体可能无法确定或确认最终拥有或控制公司的个人的身份。在这些情况下,报告主体需采取措施,力图确定控制公司的个人的身份,概述为确定适合个人而采取的措施,以及提供无法确认身份的原因。

该法案力求维护和保持土地产权制度的完整性,明确了处理土地合法权益的人无需按照立法进行透明披露并提交披露报告,且《土地产权法》未规定提交该等披露文件。

根据法案所披露的基本身份信息将会对公众开放。透明是这项立法的核心内容,也是政府打击偷税漏税和填补漏洞的重要组成部分。公开可用的数据库将有助于促进所登记的土地业主作出准确报告。此外,一个对公众开放的受益人数据库对于租户、承包商和与土地产权人打交道的其他人来说都很重要。土地受益人公共数据库对于金融机构、律师、公证人、房地产经纪人和其他有法定或专业责任查询和确认受益人身份的人员也有帮助。

该立法的一个关键问题是如何在满足日益增长的透明度需求的同时,避免因公共数据库而出现的隐私问题。该草案中已列出了一些解决这些问题的规定,包括以下内容:

1.    对向公众开放的信息进行限制,比如社会保险号码、生日等较为敏感的信息仅只向执法机构、税务机关等授权实体开放;

2.    对于19岁以下或法律上无法自己处理财务状况的个人,其信息将自动封闭;

3.    允许弱势人士(如家庭暴力的受害者)申请对其信息进行封闭而不对外开放;

4.    要求提交报告的人书面联系公司利益持有人、受益人和/或合伙权益持有人,告知其有权申请封闭信息而不对外开放;且

5.    在公开披露报告中的信息前,设立强制性的30天等待期,以便弱势人士有机会提出封闭信息的申请。

立法草案中的其他核心问题还包括对法案的遵守和执行。例如:

1.    如未完成透明披露或未提交完整披露报告(如适用),则进行土地产权登记的人员不得接受该土地权益登记的申请;

2.    对违反该法案的行为,处以高达5万加元的行政处罚;

3.    对违反该法案的行为且该行为已构成犯罪的,处以高达10万加元的罚款;以及

4.    赋予管理人员检查权,以确定该法案和法规是否得以遵守。

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