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“这并不是我们该承担的!”——开发商和分契法人公司就费用分摊条款的争议
Posted in Real Estate

“Interville开发有限合伙企业”(Interville)诉“分契计划BCS2313业主”(2019 BCSC 112)一案中,涉及“国际村”开发项目中一家名为“ Firenze”的分契法人公司与其开发商兼剩余部分业主Interville之间的纠纷。在递交成立Firenze的分契计划之前,Interville已作为空中地块业主,在组成了国际村的各个空中地块设立了地役权。这些地役权包含有关名为“Keefer阶梯”的人行通道的某些费用分摊协议,并且已在土地所有权办公室注册。但是,在递交分契计划之后,Firenze并未签署其中包含了正面保证条款的继受协议。

多年来,Firenze一直根据这些费用分摊规定为“Keefer阶梯”支付费用。该义务已在披露声明中阐明。仅在它转而考虑是否正面保证条款是曾明确被接受的问题时,分契法人公司才确定它不再应继续为“Keefer 阶梯”的费用负责。

Firenze提出了一些论点,比如既然正面保证条款在不列颠哥伦比亚省不具有约束力,为何其对应义务却具有约束力。法院并不认为所有论点都是有效的。例如,法院并不采纳在分契法人公司举行的第一次年度业主大会上第一届理事会成员关于确立分契法人公司意图的动议。

披露声明表明分契法人公司须为这些阶梯的费用做出分摊,这一事实应当被考虑。这显示了开发商在控制分契法人公司时意欲由其接受合同中规定义务的客观意图。此外,法院认为,由于在披露声明中表达了这一意图,因此在确定购买价格时本就应当考虑这个因素。如果该义务由开发商承担,那么这将反映在较高的单位购买价格中。法院认为,根据披露声明和地役权中的要求,分契法团法人公司必须按其总费用的比例来维护“Keefer阶梯”,这是基于分契法人公司在开发项目中相对于其他空中地块的可建筑面积得出的。 

该判决为可能忽略签署这样的继受协议的开发商提供了一些积极的消息,该文件在种种意义上仅仅是走形式(因为它可以由作为业主的开发商签署)。尽管执行这样的书面继受协议是一个审慎的步骤,但如果有足够证据证明开发商(作为分契法人公司的控制者)意图作出接受,则它的缺失不一定是决定性的。对于开发商而言,向潜在购买者披露信息仍然非常重要。

  • Lisa  Frey
    Associate

    Lisa is an associate in the Vancouver office of Lawson Lundell LLP. Her practice is focused on real estate and condominium law.

    Lisa assists clients with a wide variety of real property matters including acquisitions and ...

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