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商业租赁违约和租金减免——在全球大流行病爆发时,业主面对这些情况时的选择
Posted in Real Estate

目前,愈演愈烈的全球大流行病正在对各地的商业零售商、餐馆和其他商业租户产生巨大影响。我们最近看到一些租户违约(或潜在违约,取决于相关租约的措辞),包括未能支付租金和关停一段时间的营业。当然,这些情况也影响着业主。此外,我们最近也注意到,一些租户在拖欠租金之前就主动联系业主,由于过去一周左右生意急剧下滑,要求减免租金。

在租户违约的情况下,商业物业的业主可以怎样做?同样,如何回应租金减免的要求?以下我们概述了一些一般原则,供业主在面对违约租户或寻求租金减免的租户时参考。

业主在处理商业租赁违约时应该知道的一些基本和普遍的首要原则包括:

  • 如果出现了违约情况,通常必须通知租户以“补救”违约问题。租约必须重新审核,但可能需要5天、7天或更长时间。如果没有注明天数,则谨慎的业主不妨提前几天通知租户让其“补救”违约问题,除非业主的目标是立即终止租约以获得对物业的控制权。

  • 仅仅因为存在违约,并不意味着终止是唯一的补救办法。当然,终止合同是一种补救方法,但如果业主希望保留该租户,没有下一个备用房客来接管物业,或者业主不希望物业在一段时间内“休眠关闭”,那么就应该考虑其他补救方法。

  • 如果租户违约是不支付租金,那么一种选择是,业主可以扣押租户在物业内的货物,以期最终将这些货物卖掉来支付拖欠的租金。

  • 如果使用扣押程序,必须遵循严格的规则(包括只能扣押足够支付租金欠款的货物,必须对货物进行估价,必须是租户的货物等等)。而且,如果选择了这个方式,那么租约将被确认,业主以后也不会因为同样的违约而改变主意并终止租约。

  • 如果违约是无法开业,则可能适用租约规定的不同的“补救期”。此外,租约中可能会有一些条款免除租户履行责任,特别是当地方、省或联邦政府的命令或指示正在生效时。

  • 另一种选择是起诉租户拖欠租金。这一行为也确认了租约,因此业主不能对拖欠的租金提起诉讼后又因为该欠款为支付而试图终止租约(只有发生进一步的违约,业主才可能尝试终止租约)。

  • 应审查租金担保或赔偿保证,因为应向这些实体发出通知,告知业主采取的任何行动,以免承担担保人/赔偿人免责的风险。

当租户要求业主考虑减免租金时,业主应考虑的一些基本原则包括: 

  • 简单地要求租金减免将不会是租赁的违约。

  • 如果业主原则上同意某种形式的租金宽减,则任何此类协议的具体条款应包括:

    • 随时间推移一次性支付或按计划分期支付的款项,并且该款项金额随着租金的不断增加而增加。
    • 逾期未付欠款的利息应按租约或其他规定的利率收取。
    • 应包括可能不同于租约违约条款(更严格)的违约条款(例如,较短的补救通知期)。
    • 应包括租金担保或赔偿保证,如果已经有这些担保或赔偿保证,则应确保保证人/赔偿人在租金免除协议上签字。
    • 应确认租赁条款继续有效(将涵盖可能发生的任何其他违约)。
    • 有权在向租户发出特定通知时恢复到通常的租赁付款条件。
    • 支付租金减免协议以及未来发生的任何违约的法律费用。
    • 一项保密条款,如果该条款被违反(以免影响到其他租户),可以追回租金的减免部分。

此外,由于目前的情况每天都在继续发展,可能还会有其他的问题,比如终止合同的限制,这些可能会被管理当局强加给业主。任何此类指示都必须根据相关租约仔细审核。与以往一样,业主和租户应寻求独立的法律咨询,以应对他们在应对大流行病演变过程中可能面临的任何特殊或具体情况。

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