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做好准备:如何限制房地产贷款担保人的风险敞口
Posted in Real Estate

当借款人为房地产企业寻求融资时,无论借入的资金是用于购置房产、建设项目还是为长期持有的现有债务再融资,在许多情况下,贷款人将要求债务担保,包括来自与土地所有者/开发商有关的公司和/或与借款人实体有重大利益的一个或多个人的担保。

我的同事Peter Roberts(王室法律顾问)曾撰文谈到过“当贷款违约而贷款人寻求有关权利时担保人的考虑因素”,本文将向担保人提供一些在签署贷款人要求的任何文件之前需要考虑的一些要点。

对于涉及房地产贷款交易的担保人,其义务很少局限于与贷款人签订的一份协议。

通常,贷款人向借款人提供贷款的承诺函将包括担保人的承诺、声明和保证。这些内容应仔细审查并考虑以确保:

1)声明和保证是真实和准确的; 

2)保证不会过度限制担保人正在进行的或未来的业务计划(例如:禁止对其他贷款提供担保、限制股东控制权的变更或限制分红或偿还股东贷款)。

贷款人要求担保人签订的一揽子协议将在承诺函中列出,并应仔细审查和考虑。除担保外,担保人承诺在某些情况下向贷款人支付未偿还的债务,一揽子计划可能包括环境赔偿,担保人和借款人同意偿还贷款人与该财产有关的任何环境污染而招致的的所有费用。最后,在建筑贷款的情况下,贷款人可能会要求担保人提供偿债和成本超支协议,根据该协议,当完成项目的成本超过贷款人批准的项目预算而借款人无法应对以及支付任何超支费用时,担保人同意向贷款人支付正在进行的贷款。

下是担保人的一些考虑因素,以期限制其对贷款人的责任范围和期限:

  • 要求限制担保。担保的金额可以限制在低于贷款金额的固定金额内,也可以限制在债务的一定比例内。它也可以被限制为一个浮动的数额(例如,最大贷款额和借款人不时向贷款人负债的数额中的较小者)。

  • 如果需要多个担保,则要求担保人提供多个担保,而不是联合多个担保(即两个担保人最高责任可达100万加元的担保,则两个担保人各自提供50万加元的多个担保,而不是一个担保人提供100万加元的联合多个担保)。

如果担保人在担保下的责任上限为特定金额,则担保人应当认识到,在担保方案中纳入环境赔偿金、偿债和成本超支协议可能会大大增加他们对贷款人超过担保规定的责任限额。这种风险可以通过以下方式减轻:

  • 要求限制环境赔偿的期限(因为这些协议通常包含永久性延长其可执行性的条款,即使在债务已全部偿还之后)。

  • 要求偿债和成本超支协议下的责任仅限于担保下的相应责任(当然,对于大多数贷款人来说,这是很难接受的)。

无论借款人在特定的贷款谈判中可能具有多么小的谈判杠杆,一旦双方签署承诺函,讨价还价的筹码就会少得更多。因此,借款人最好在与贷款人的谈判中尽早提出上述任何要点,当然在签署承诺函并将其返还给贷款人之前,以确保任何让步都包含在承诺函里或至少确保承诺函不包括明确要求担保人希望避免的协议形式的内容。

后,如果一个担保人未能说服贷款人允许其从其他担保人处免除责任(换句话说,如果贷款人坚持要求所有保证人提供一份累计数额的联合多次担保),该担保人可以考虑单独与其他担保人签订一项附属协议,根据该协议,各担保人同意按比例分担每个担保人在贷款协议项下所承担的责任。

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