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温哥华房屋空置税细则解读(一)

7月1日,温哥华首年空屋税已经开征,逻盛律师事务所房地产组的合伙人Edward Wilson撰文详细解读了涉及房屋空置税的各项细则。由于篇幅较长,微信公众号将从今日起分三期推出。

1. 温哥华的房屋空置税2017年元月一号开始生效
温哥华大约有一万个全年空置的房屋和一万个不常有人居住的房屋。针对这种现象,温哥华市政府将根据第11674号房屋空置税法规,对一年内空置时间多达六個月或以上的房屋征收百分之一的空置税。那些被确定或被认作是空置的房屋将在现有的物业税以外再课以空置税。空置税相当于该物业税收评估价值的百分之一。空置税将按年征收,第一个空置税征收年度从2017年元月一号开始。2017年的空置税可在2018年四月缴纳。

2. 谁不会被征收房屋空置税?
温哥华绝大多数的房屋不会被征收空置税。那些房屋被屋主作为主要住宅、或被屋主的家人和朋友在纳税年度住了至少六个月、或被长期出租(有书面租房合约)并在一年之内租出时间共计达到六个月,而每一次租期至少连续三十天,都不会被征收空置税。
比如,一个投资者在一年之中将其投资的物业出租,三十天为一期,共计六期,即便这六期不是连续性的,就不会被征收空置税。但如果一个投资者将其物业用于短期出租(如AirBnB)却没有旅馆业或B&B的营业执照(这就违犯了市政建筑区域规划和发展法规),而且一次租期不足三十天,在目前情况下就会被征收空置税。

3. 什么是空置房?
一个房屋如果被屋主作为其主要住宅、或者在一年内由屋主的家人或朋友居住至少六个月以上,就不是空置屋,不会被征收空置税。空置税法规对于什么是主要住宅有其专门定义。这跟其它法律中的定义不必相同。空置税法规关于主要住宅的定义如下:
“个人平时居住、以之为家而进行日常活动的地方,包括并且不限于,缴交一应账单,收受信件,以及该住址被用于各种文件证明,诸如账单、身份证明、税收和保险凭据、包括并且不限于个人所得税申报、MSP医疗保险文件、驾照、个人身份证明、机动车注册和水电费账单等。”
一个住宅物业在以下情况下被视为无人居住:

(a) 该住宅物业不是居住者的主要住宅;或
(b) 该住宅没有租客或转租人按照一次至少连续三十天的租期居住

一个住宅物业在以下情况中被视为空置物业:
(a) 该住宅在一个日历年内有180天无人居住;或
(b) 该住宅根据空置税法规被视为空置物业。

4. 临时住所和雪鸟族
许多人在温哥华有第二套房屋,这跟他们的主要住宅有一些距离。这套房屋也许会用于度假,一年中住几个星期;也许买了用来退休后居住。这套在温哥华的房屋如果是他们的主要住宅,就不会被征收空置税。但如果他们的主要住宅在别处,而屋主在温哥华的这套房屋一年中有六个月没有租出(或因另一种豁免),这套房屋就会被征收空置税。
一个房屋如果是个人的主要住宅,即便一年中有六个月空置,也不会被征收空置税。故而一个“雪鸟族”如果每年在美国居住179天并都要在国外旅游几个星期,他在温哥华的房屋一年中空置超过180天。但如果这是他的主要住宅,就不会被征收空置税。
根据空置税法规,配偶各自可以有其主要住宅,即便他们对两个住宅都有共同权益。丈夫的主要住宅可以是温哥华的房子,而妻子的主要住宅可以在不列颠哥伦比亚省南部的克瑞斯顿小镇 (Creston)。所以,在空置税法规中的配偶双方可拥有两套主要住宅的规定跟所得税法和屋主补助法中的规定不同。你可以在温哥华有两个单独的主要住宅(比如,配偶双方尝试分居---一个住在他们共有的位于市中心的公寓,另一个在温哥华东区拥有一个传统的家庭住宅),只要这两个住宅实际上被用作主要住宅。

5. 空置的民居用地也会被征收空置税
任何物业,包括空置物业,如果被不列颠哥伦比亚省物业估价局划为住宅区类别中的第一类物业,就有可能被征收空置税。市政府决定征收空置税,这是为了避免屋主贸然拆除房屋而且不愿在此物业上立即重建住宅以避免空置税。对于有些屋主来说,如果他们的房屋建在相邻的两块地上,而所有的翻修只在两块地中的一个,那么那块空地也许会被征收空置税。

6. 公寓楼
空置税有可能适用于非分契的公寓楼。然而,如果这座楼不是分契式物业,只是一整块法定的物业用地而且一个单位有人居住,那么这整个楼就会被豁免。空置税适用于法定的物业用地单位。以出租为目的而建造的公寓楼并非空置税的主要对象,因为根据加拿大房贷和住房公司(CMHC) 提供的信息,这些公寓楼的居住率是99.4%。

7. 年度申报
每年的十二月,温哥华所有民居物业的屋主都会收到市政府寄出的如何填写物业状况申报表的说明。物业状况申报表必须在来年二月份第二个工作日之前填写完毕并交到市政府。如果屋主不能按时申报,他的物业就会被视为空置物业而须缴纳空置税。市政府也许还会罚款。

8. 缴税通知
温哥华市政府将对屋主提供的物业状况申报进行审查,从而决定是否对其物业征收空置税。如果一个住宅物业被定为或被视为空置物业,就会被征收空置税。
市政府将在每年三月份第二个周末把征收空置税的通知邮寄给每一个需要缴纳空置税的在政府注册该房产的屋主。
屋主如对空置税通知有争议,可以向空置税审查官(Vacancy Tax Review Officer)投诉,指出市政府对其物业征收空置税的决定出自于市政府的错误或疏忽,或屋主在填写物业状况申报的错误或疏忽。空置税审查官作出决定以后,如屋主不服,还可进一步向空置税审查小组提出上诉。

9. 被视为空置
一个住宅物业的单位被视为空置并须缴纳空置税是因为屋主:
a) 没有根据市政法规提交物业状况申报表;
b) 提供虚假的物业状况申报表;
c) 没有按照市政法规向税务征收员提供信息或提供所需要的证据;或者
d) 向税务征收员提供提供虚假信息或虚假证据。

10. 空置税缴纳期限和罚款
在空置税缴税通知发出后,屋主必须在当年四月份的第十个工作日或之前缴纳空置税。所以,因2017年的空置物业而征收的空置税,必须在2018年四月缴纳。如果在四月份第十个工作日没有缴纳,将会处以百分之五的罚款以及在相同金额上追加的利息,就跟不缴物业税的罚款一样。空置税和各种罚款将加在物业税税率上。
空置税账单在三月份寄出,要求四月份付款。这表明四月份债务就有了,而亏欠的人就是当时的屋主。在理论上,温哥华市政府四月份以后就可以索债为由对屋主提出起诉。但通常只是将这笔债加进物业税税率,如同在十二月三十一日对不缴纳本年度物业税所做的处理一样。

11. 空置税的豁免
根据市政府法规,以下八种情况可豁免空置税:

(a) 重要翻修
如果住宅空置是因为正在进行重要翻修,或取得市府许可证正在建造或改建,就不必缴纳空置税。住宅物业的空置税在以下情况下可豁免:
· 在本年度空置180天以上,为了将物业加以改建或是为了安全地进行翻修;以及
· 正在进行改建或重要翻修
o 为此已经获得市政府的许可证,以及
o 在市政府的建筑官员看来,改建或重要翻修正在积极进行而且没有不必要的耽搁。
在任何时候,如果住宅空置而且政府的许可证尚未签发,就不会予以豁免。事实是屋主虽然已经申请许可证,但市政府还没有审理或批准。所以在许可证签发之前该住宅就不符合豁免条件。在房屋空置,或者建筑用地尚未动工兴建,同时又没有许可证这段时间,会被算进180天的空置时间。如此,这个房屋如果空置超过180天就被视为空置房屋而被征收空置税。
市政府将决定翻修是属于:(a) 重要翻修或是维修;以及 (b) 维修是否在积极进行而且没有不必要的耽搁。
一个物业如果符合豁免条件,屋主在做物业状况申报时可能需要呈递一份改建和翻修项目的简短说明以及许可证申请号码。

(b) 疾病
一个住宅物业在一年内空置超过180天,而这是因为入住者、租客或转租者正在接受医疗护理或者住院、接受长期或支持性护理。如此空置税就可得到豁免。但是这类性质的豁免不能超过连续两年。
一个物业如果符合这种豁免条件,屋主或他们的代表在做物业状况申报时必须准备提供有关医疗单位的联系信息以及该医疗单位的证明信,证明屋主或租客正在接受治疗或支持性护理。

(c) 屋主去世
如果住宅物业在一年内空置超过180天是因为屋主去世,而死者的遗嘱认证未予授权,同时遗产管理书尚未签发,该物业可豁免空置税。一个物业如果符合这种豁免条件,遗嘱和遗产执行人或管理者在做物业状况申报时必须准备提供在政府注册该房产的这个屋主的死亡证明。

(d) 房产权在上一年度变更
如果房产权在上一年度转让可以豁免空置税。
一个物业如果符合这种豁免条件,屋主在做物业状况申报时必须提供注明房产权转让日期的房产权调查证明或房产权证书。这种可能的豁免对房地产经纪持牌人的影响最为常见。比如以下的例子:

例一:
· 一个房屋在2017年空置九个月;
· 房屋买卖合同在2017年十二月签订,2018年三月十二日交易完成。
2017年十二月卖方将收到物业状况申报表,必须在2018年二月将填好的申报表递交给市政府,说明这个房屋在2017年空置超过180天。房产权转让是在2018年(并非2017年),这个住宅物业将会被征收2017年度的空置税,税费将在2018年四月缴纳(房产权转让之后)。如果不按时缴纳,空置税将加到2018年的物业税中。

例二:
· 一个房屋在2017年空置九个月
· 房屋在2017年十一月十五日卖出。2017年十二月三十日交易完成。
房屋的卖方,在2017年十二月作为房产权所有者,将收到市政府寄出的物业状况申报表。卖方也许会抢先填写申报表(尽管这可以到明年二月初递交,故而可以跟买方签合同,留给买方去完成并递交),说明这个房子在2017年空置超过180天。由于房产权在2017年转让,空置税在2018年可以得到豁免。然而,如果卖方不填写并递交物业状况申报表,买方在没有准确信息的情况下如何申报?如果买卖双方都不申报,这个房屋就被视为空置物业而会被征收空置税,或许在上诉过程中豁免被撤销。

例三:
一个房屋在2017年空置超过180天。这个房屋2018年一月三十日售出,交易在2018年三月一日完成。卖方2017年会收到物业状况申报表,2018年年初递交。这个房屋会被征收2017年度的空置税,但在买卖交易完成时,房产税调查证明书上也许没有标明这个房屋须缴纳空置税,而办理房产权转让的律师也许没有就空置税进行调整。市政府确实计划更新房产税证书以标明空置税信息,但何时更新尚不清楚。

(e) 分契式出租限制
如果一个住宅物业在一年中空置超过180天,空置税可以在以下情况得以豁免:
a) 这个住宅物业是一个分契式单元;
b) 在空置税法规开始实行以前(2016年十一月十六日),分契共管物业公司的规章对分契单元出租在数量上有所限制;以及
c) 由于这个共管分契物业允许出租单元的数量已经达到上限,这个住宅物业不允许出租。
一个分契单元如果符合这样一种豁免条件,屋主在做物业状况申报时必须准备提供一份共管物业的规章以及物业管理委员会的信,在信中证明允许出租的分契单元数量已达上限。
如果分契共管公司的规章在2016年十一月十六日以后作了修订,减少了可出租单元的数量从而制止屋主出租其单元,这样空置税就不能豁免。屋主不可以和分契共管公司一起操纵对分契式单元出租的规章进行修改以达到豁免空置税的目的。如果分契共管公司在2016年十一月十六日以后减少了大楼里可出租单元的数量,这也许会造成由于分契物业的规章而阻止屋主们将其单元出租的不幸后果,同时仍然会被征收空置税。如果分契物业的规章只是防止屋主们在一年中将其单元出租少于十二个月,空置税也不可豁免。如果任何屋主想保持对其单元的使用并且在一年中租出六到十二个月,以此不受空置税影响,那么分契共管公司也许需要考虑对物业管理的规章加以修订从而允许这样做。

(f) 房屋用于工作所需
如果一个住宅物业并非是在政府注册的屋主在本年度的主要住宅,但由于该屋主本年度在温哥华市内工作,而在这所住宅居住了至少180天,便不须缴纳空置税(空置税法规规定,工作地点必须在温哥华市内,而不是大温哥华地区内)。这种豁免适用于某些情况,比如屋主申报说主要住宅在温哥华市外,但在温哥华市内工作并在一段工作时间居住在其市内住宅。
欲获得这种豁免,屋主必须向市政府提供:
· 在温哥华市外主要住宅的地址;
· 温哥华市内雇主的联系信息;以及
· 由市内雇主写的证明信,证实屋主在该公司是做全职工作,为此必须到市内工作单位来工作

(g) 法院命令
如果一个住宅物业在本年度空置超过180天完全是因为法院命令禁止居住,如此可以豁免空置税。欲获得这种豁免,屋主必须准备提供法院命令的复印件。

12. 空置税已经实行了,现在怎么办?
如果一个住宅物业会被征收空置税而屋主希望不缴纳空置税,屋主可以:

· 作为房东将其房屋出租。一年内租出至少六个月,而且每一次租期至少连续30天 (比如,按月出租或固定租约);

· 通过物业管理公司按获得空置税豁免所需要达到的租期将房屋出租,或考虑跟一个公司商定出租房屋 (比如一个企业有职员定期在温哥华市内工作,或电影公司) 。该公司可以将此房屋转租或允许那些需要一年中在市内居住至少6个月、每次居住连续30天以上的人居住;

· 邀请家庭成员或朋友居住。他们必须将此房屋作为他们的主要住宅并在一年内居住至少6个月。如果屋主有个亲友住在此屋,虽不必交房租,但必须有一个租约,用以证明租赁条款并证明居住人将此房屋作为其主要住宅,在一年内至少居住六个月;

· 维持物业现状并缴纳空置税;或者

· 将物业出售。

13. 空置税对房地产经纪的影响
房地产经纪作为买房者和卖房者的代理人要向卖方问询这个物业本年度和上一年的空置状况。代理买方的房地产经纪还要考虑在房屋买卖合同书中加入一些条款,诸如:

· 卖方必须向买方提供一份填写完毕并已递交市政府的物业状况申报表的复印件;

· 卖方必须在成交时提供一份法定声明,证实递交给市政府的物业状况申报表真实无误;

· 一个明示性的陈述和保证,证实该房屋在本年度和上一年并未空置(按照空置税法规关于空置的定义)180天以上;

· 在市政府尚未决定对该物业征收空置税的情况下,提出限定条件,从而避免替卖方缴纳潜在的空置税;

· 如果确定该物业须缴纳空置税,提出一个调整方案,使承办房产权转让的律师执行,空置税完全由卖方承当;

· 具有分契式物业经理执照的房地产经纪必须知道出租限制规章对分契式单位以及缴纳空置税所产生影响的方式。这也许在今后一段时间里导致出租限制规章的改变,并且对他们来说,导致承担更多的行政管理工作。

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