Main Menu
谈判商业租赁经营成本的上限
Posted in Real Estate

从2019年秋季开始,不列颠哥伦比亚省的许多分契物业业主发现他们的保费比上一年跃升了50%至700%,并且保险免赔额也有类似的增长。尽管与住宅危机市场中的保险危机相比,商业房东和租户受到的关注较少,但其保险费也出现了大幅增长。

在大温地区,绝大多数商业租赁都是三重净租赁(Triple net lease),这意味着房东将房产的市政税、保险和维护费用转嫁给了他们的租户,租户因此承担了此类费用增加的风险。此类成本以及各种其他成本通常称为“运营成本”或“公共区域维护成本”。

在租赁期内,每年的运营成本往往会波动。通常,运营成本是在一个租赁年度开始时估算的,因此每月固定金额;然后,在该租赁年度结束时,一旦知道了实际费用金额,房东将其租户根据估算支付的金额与房东支付的实际金额进行核对。与住宅分契市场中的保费一样,如果市场条件发生变化,运营成本可能会大大增加。

为了应对一个物业运营成本突然急剧上升的不可预测性,租户可以使用各种工具来减少这种不确定性,并通过协商和设定运营成本上限来限制风险。

运营成本的上限限制了运营成本每年增加的金额,通常这样做是为了考虑到随着时间的推移运营成本的上涨。在三重净租赁中,拥有强大议价能力的租户可能希望对运营成本设置上限,而房东将抵制任何此类限制,因为设限会导致房东自己承担运营成本增加的风险。在大多数租赁中,运营成本没有上限。

如果租户成功协商了上限,则可以是累积或复利的,并可以按年计算或同比计算。

最简单的方法是基于年度的累积上限,在该上限下,基准保持不变,并且百分比率逐年累计增加。无论每年的实际运营成本是多少,房东所收取的费用都不能超过该年度的上限。

对于超过基准的复利上限,基数保持不变,但百分比率逐年复利增加,而不是线性增加。对房东来说,复利方法比累计方法受益更多,因为复利比累积计算更快。

在同比结构中,上限的百分比(无论是累计的还是复合的)都不会应用于固定的基准年金额,而是基于上一年同期的实际运营成本应用上限。

房东和租户也可以根据其需求结合不同的上限计算方法。

总而言之,面对不断变化的市场环境,商业租赁中的运营成本上限可以减少不确定性并减少租户的财务风险。在商业租赁市场困难的情况下,房东可能需要满足比较合意的租户的租金上限要求。

关于我们

逻盛的新闻中心,针对一系列对于希望在加拿大开展业务的中国客户以及希望在中国开展业务的加拿大公司来说很有意义的主题,提供最新信息,文章涉及公司商法、企业税法、并购、公司治理、房地产、项目开发、劳动和就业、养老金和雇员福利以及商业诉讼等内容.

编辑

作者

主题

最近的帖子

归档日期

文章

Back to Page