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商业租赁与新冠病毒肺炎:租金减免协议的主要考虑因素
Posted in Real Estate

鉴于新冠病毒肺炎疫情的影响,许多企业正在向他们的房东寻求某种形式的租金减免。


在谈判租金减免协议时,既要在为租户提供有意义的减免以使其业务具有更好的长期生存机会,还要允许房东履行其持续的义务,包括偿付该物业的抵押贷款和可能无法推迟的其他费用。


假设房东和租客原则上可以同意租金减免安排,那么对他们而言,准备一份正式的书面协议非常重要,因为依靠口头讨论或不准确的电子通信经常会引起可执行性问题,并导致真正的误解。这种通信通常是不准确的,也可能无法解决一些应当加以考虑的重要问题。


虽然每一种情况都是独特的,但在就商业租赁的租金减免协议进行谈判时,应考虑以下几个基本要点:

  • 符合租赁条件:租金减免协议除了包括构成有效合同所必需的所有其他要素外,还应明确规定租赁主体以及任何修改租赁的协议,例如修订协议和转让协议。
  • 对房租减免安排的清晰理解:在考虑房租减免安排时,最重要的方面是各方清楚地了解房租减免的性质并在协议中阐明。例如,减免适用于什么租金——是基础租金/基本租金/最低租金,是额外租金/运营成本,还是两者兼而有之?是全部应付款还是部分应付款?这是一种没有偿还义务的减免,还是一种将来要偿还的延迟?如果延期还款,还款期限是什么时候?是否需要支付利息?
  • 违约对房租减免安排的影响:应考虑是否有任何情况导致房租减免安排无效。一个典型的例子可能是租户在租约或租金减免协议下违约,但也要考虑其他情况,包括:租户转让租约;租户或关联方向其高管、董事或股东进行财务分配,或者在日常业务之外提供或担保贷款。房东也可以考虑让租户确认其不会根据破产和无法偿债立法寻求救济或免于没收。
  • 解决由于租户无法运营而导致的租赁违约:如果租户由于要求关闭或其他原因而无法运营其业务,则应考虑解决因关闭而导致的任何技术违约,例如违反连续经营要求。
  • 确认租赁的所有其他条款继续适用:在对租赁下的义务进行任何修改时,协议应包括各方确认租赁的所有其他条款继续适用。在关闭的情况下,值得强调的一个方面是确保租户采取必要的步骤来维持所需的保险覆盖范围,因为如果租户不经常在物业内,则保险单可能包含无法满足的要求。
  • 现有担保人/赔偿保证人的处理:租户义务的任何现有担保人/赔偿保证人应作为房租减免协议的当事方,其中应包括对其义务的确认,对租户正在签订房租减免协议的知情确认以及确认现有协议下的担保人/赔偿保证人责任延伸至房租减免协议中修改的租户义务。在艾伯塔省,应注意确保满足所有适用的《担保确认法》要求。


除上述基本要点外,各方可能还需要考虑以下内容:

  • 新条款或修改条款:租赁合同中可能有需要修改的现有条款,也可能有需要增加的新条款,以换取房东对租金的让步。这些可能包括:
    • 修改租期,无论是延长还是减少。
    • 删除现有的特殊权利,例如限制性契约、续签/延期的选择权以及优先购买权。
    • 增加财务报告义务,以便向房东提供有关租户生存能力和进展的持续信息。
    • 增加租户义务的担保人/赔偿保证人。
    • 增加单方面提前终止权。
  • 保证金的处理:房东可能希望获得额外的保证金或其他保证金作为同意减免的条件,或者实际上可能选择退还部分或全部现有的保证金,以帮助租户解决现金流问题。
  • 确认没有违约:双方可能还希望确认对方在彼时没有违约,或者以其他方式寻求用公开语言解决正在进行的争议。
  • 政府援助/保险收益的使用:尽管目前尚不清楚细节,但可能值得探讨政府援助的潜在适用性。这可能包括要求租户采取措施获取任何适用的政府援助,并解决如何使用这种援助,例如:要求租户将所收到的任何此类援助用以支付任何已减免或延期的租金。可以对租户可能获得的业务中断保险采取类似的方法。
  • 进一步的谈判:认识到在面对重大的持续不确定性的情况下,可能很难提出一个完整的解决方案,可以考虑潜在地重新考虑、扩展或以其他方式修改租金减免安排。虽然最终这个概念可能很难在“不约而同”类型条款上得以充实,但对于租户来说,将其包含在租金减免协议中可能是有意义的。还可以考虑将租金减免期限/范围与客观措施挂钩,例如政府规定的强制关闭何时解除。
  • 保密性:房东可能希望租户对租金减免细节保密。


尽管上述内容旨在检视对要考虑签订租金减免协议时应注意的问题,但每种情况都是独特的,我们建议双方首先对现有租约及其条款有个清晰的了解,以及可能涉及房租减免协议的谈判和条款的适用法律。


如果您需要帮助,或对租金减免协议有任何疑问,请联系我们。

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